Joyce Jones
Acheter une propriété au Québec : mise de fonds et formes de financement
24 Sep 2026
Acheter une propriété au Québec : mise de fonds et formes de financement
*En bref : au Canada en 2026, la mise de fonds minimale est de 5 % jusqu'à 500 000 ,puis10, puis 10 % sur la portion au-delà, et 20 % à partir de 1,5 M ,puis10. Sous 20 %, une assurance prêt hypothécaire (SCHL) s'applique. Côté financement, vous choisissez entre un prêt assuré ou conventionnel, et un taux fixe ou variable. Des programmes comme le CELIAPP et le RAP aident à constituer votre mise de fonds. Faites-vous préapprouver et entourez-vous de professionnels. (Montants en vigueur en 2026, à valider avec votre prêteur.)*
Acheter une propriété est probablement le plus important investissement d'une vie. Avant de tomber en amour avec une maison, mieux vaut comprendre deux éléments clés : combien vous devez avancer (la mise de fonds) et comment vous financerez le reste (le prêt hypothécaire). Voici l'essentiel pour partir du bon pied au Québec.
À noter : les règles et montants ci-dessous sont en vigueur en 2026 et peuvent évoluer. Cet article est fourni à titre informatif; validez toujours votre situation avec une institution financière ou un courtier hypothécaire.
1. La mise de fonds : combien faut-il au minimum ?
Au Canada, la mise de fonds minimale n'est pas un pourcentage unique. Elle suit un barème selon le prix d'achat :
- 500 000 $ ou moins : 5 % du prix.
- Entre 500 000 $ et 1 499 999 $ : 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la portion au-dessus.
- 1 500 000 $ et plus : 20 % minimum.
Concrètement, pour une propriété de 700 000 $, la mise de fonds minimale est de 45 000 $ (5 % de 500 000 $ + 10 % de 200 000 $), et non de 35 000 $. Pour une propriété de 1 000 000 $, elle est de 75 000 $. Verser 20 % ou plus vous évite l'assurance prêt hypothécaire (voir plus bas) et réduit votre emprunt.
2. L'assurance prêt hypothécaire (quand la mise de fonds est sous 20 %)
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, la loi exige une assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). Elle protège le prêteur, pas vous, et sa prime — souvent entre 2,8 % et 4,0 % du montant du prêt — est ajoutée à votre hypothèque. Au Québec, cette prime est aussi assujettie à la taxe de vente (TVQ), payable à la signature. C'est un coût à intégrer dès le départ dans votre budget.
3. Prêt assuré ou prêt conventionnel ?
- Le prêt assuré (mise de fonds sous 20 %) est possible pour les propriétés de moins de 1,5 M$ — un plafond relevé de 1 M$ à 1,5 M$ depuis le 15 décembre 2024.
- Le prêt conventionnel (mise de fonds de 20 % ou plus) n'exige pas d'assurance et s'applique obligatoirement au-delà de 1,5 M$.
Côté amortissement (la durée totale pour rembourser), un prêt assuré s'étale généralement sur 25 ans. Depuis décembre 2024, les acheteurs d'une première propriété et les acheteurs d'une propriété neuve peuvent obtenir un amortissement sur 30 ans, ce qui réduit les versements mensuels.
4. Taux fixe ou variable, terme et amortissement
Deux notions à ne pas confondre : le terme est la durée de votre contrat avec le prêteur (souvent 3 à 5 ans), tandis que l'amortissement est le temps total pour tout rembourser (25 ou 30 ans).
Quant au taux :
- Le taux fixe ne change pas pendant le terme : des versements prévisibles, une tranquillité d'esprit.
- Le taux variable suit les taux du marché : potentiellement avantageux, mais avec un risque de hausse des versements.
Peu importe l'option, vous devrez passer le test de résistance (« stress test ») : vous devez vous qualifier au plus élevé de votre taux + 2 % ou de 5,25 %. C'est une raison de plus de vous faire préapprouver avant de magasiner.
5. Les programmes qui aident à réunir la mise de fonds
Plusieurs mesures, applicables au Québec, allègent l'effort d'épargne — surtout pour une première propriété :
- Le CELIAPP (compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) : jusqu'à 40 000 $ à vie, avec des cotisations déductibles d'impôt et des retraits libres d'impôt pour l'achat.
- Le RAP (régime d'accession à la propriété) : un retrait de votre REER pouvant atteindre 60 000 $ par personne, à rembourser sur 15 ans.
- Le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation : environ 1 500 $.
- Le remboursement de la TPS/TVQ pour une habitation neuve, si vous y êtes admissible.
Bon à savoir : les prêteurs acceptent différentes sources pour la mise de fonds — épargne personnelle, CELIAPP, RAP et don d'un proche parent — mais ils vérifieront la provenance des fonds.
6. Les autres coûts à prévoir (au-delà de la mise de fonds)
Votre budget ne se limite pas à la mise de fonds. Prévoyez aussi les frais de notaire, la taxe de bienvenue (droits de mutation), l'inspection préachat, les ajustements de taxes avec le vendeur, l'assurance habitation et le déménagement. Ces montants, payables à la signature ou peu après, méritent d'être estimés tôt.
7. Se faire préapprouver et s'entourer de professionnels
La préapprobation hypothécaire vous donne un budget clair et une position solide face aux vendeurs — un atout dans un marché compétitif. Pour le reste, une bonne équipe fait la différence : un courtier immobilier pour trouver et négocier la bonne propriété, un courtier ou conseiller hypothécaire pour optimiser votre financement, et un notaire pour sécuriser la transaction. Bien accompagné, vous achetez en confiance.
Foire aux questions
Quelle est la mise de fonds minimale au Québec en 2026 ? 5 % jusqu'à 500 000 ,puis10, puis 10 % sur la portion au-dessus, et 20 % à partir de 1,5 M ,puis10. Pour une propriété de 700 000 $, cela représente 45 000 $.
Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire et quand s'applique-t-elle ? Elle est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %. Sa prime est ajoutée à l'hypothèque, et au Québec elle est assujettie à la TVQ payable à la signature.
Vaut-il mieux un taux fixe ou variable ? Le fixe offre des versements prévisibles; le variable peut coûter moins cher, mais comporte un risque de hausse. Le bon choix dépend de votre tolérance au risque et du contexte de marché.
Le CELIAPP et le RAP peuvent-ils être combinés ? Oui. Beaucoup de premiers acheteurs utilisent les deux pour maximiser leur mise de fonds. Validez les montants et conditions applicables à votre situation.
Dois-je me faire préapprouver avant de visiter des propriétés ? C'est fortement recommandé : vous connaissez votre budget réel et vous présentez des offres plus solides.
Prêt à concrétiser votre projet d'achat ?
Vous envisagez d'acheter ? Joyce Jones, courtière immobilière résidentielle et commerciale chez Via Capitale Parcours, vous accompagne du magasinage jusqu'à la signature chez le notaire. Consultez le Guide de l'acheteur et commencez à trouver une propriété dès aujourd'hui.
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